（一）管理要求
1.管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得资格证书或者岗位证书。
2.严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。
3.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，所有制度进行上墙公示。
4.所有管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。
（二）卫生保洁
1.服务范围：物业管理范围内区域（含绿化带白色垃圾清理）。
2.服务内容：各部门办公公共区域、走廊、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、会议室、接待室以及其它公共活动场所（含停车场）的日常卫生清洁；垃圾清运、绿化带白色垃圾清理；防“四害”等。
3.服务要求：
（1）保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。
（2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。
（3）垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。
（4）清洁用具、用品（铁锹、扫帚、拖把、抹布、保洁布、84消毒液、洗衣粉等）、公共卫生间易耗品由乙方购置并承担费用。
（5）室内玻璃、窗户以及窗帘每季度要擦洗一次。
（6）如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。
（7）两座化粪池每半年一次清掏工作。
4.保洁服务标准（详见附件1：保洁服务标准）
（三）会务接待
1、各类会务和接待任务。要求服务人员有良好的服务意识，仪表整洁，讲礼貌，有素养。服务人员须经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待礼仪，具有酒店管理者优先。各类服务行为必须按照礼仪规范，动作标准、整齐。服务人员必须在每场次培训班、会务、接待前检查茶杯等各类接待用品是否有污迹、破损，确保接待用的各类用品干净、完好、整齐。并按时向主管领导提报更换物品数量、领取并更换不合格接待用品。
（四）安全保卫
1.服务范围：物业管理范围内的区域。
2.服务内容：做好物业服务范围内人员、财务保护和防火防盗；对来访人员进行登记，保存记录本一年以上；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理等。
3.服务要求：公司有严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；在大门出入口设传达室，对来访人员、车辆进行检查登记并做好指引工作，保存记录本一年以上；防盗、防火报警 监控设备运行管理；门卫守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其他突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。建立大门保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度和值班制度并认真落实，确保管理区内安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入院内；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。大型会务时，需疏导交通，确保路面畅通，车辆有序划一停放。大门、监控室需24小时保安值班。门卫在工作日上下班集中时间（早8：00－9：30，晚16：30-18：00）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及各级领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。安全监控的记录须有24小时值班记录并存档。
（五）消防、监控系统
1.服务范围消防系统、消防器材、监控系统。负责消防、监控控制设备的正常运转；整个消防系统（控制系统、消防泵房、稳压泵房、喷淋、消防管网、末端设备设施等）、监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等。对整个监控系统进行必要的日常维护。如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转并未及时上报至采购方，而造成人员伤亡和巨大经济损失， 乙方须承担全部法律和经济责任。专业消防维保作业由甲方聘请第三方专业公司进行维保。
2.安全监控的记录及要求：
(1)值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。
(2)正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。
（六）水电及房屋日常养护维修
1.服务范围：物业管理范围内的区域。
2.服务内容：水电设施、建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏（单项200元内） ；给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。电梯维护保养和年检将由甲方聘请第三方专业单位进行作业。3.房屋建筑本体及公共场地服务工作标准（详见附件2：房屋建筑本体及公共场地服务工作标准）
4.电梯服务工作标准及要求（详见附件3：电梯服务工作标准及要求）
（1）每15日， 定期对电梯进行规范性维护保养，维护保养应按《电梯维修规范》执行，委派的维保人员须配戴《特种设备操作人员资格证》胸卡，并应遵守甲方有关规章制度。
（2）对电梯提供24小时紧急故障处理服务。
（3）电梯在正常使用中发生故障时，接到甲方电话或书面通知后1小时内派专业人员到达现场进行处理。
（4）定期对甲方电梯进行维护保养。每次工作完毕，维保人员应请甲方管理人员在《电梯维护保养报告书》上签字确认。
（5）若电梯的年度定期检验不合格，如属乙方维保责任，乙方负责整改及其费用。
（6）在合同维保期内，因维保不当造成安全事故，则由乙方负责承担事故处理费用，并负责免费修复。
（7）因乙方维护技术问题，普通故障不能及时解决而造成甲方设备经常停用，甲方有权扣除适当的本季度维保费用。
（8）在维护保养电梯时，乙方如确认需维修或更换零件时，应列出维修项目、维修费用，以书面通知甲方，经甲方签字许可后方可进行，并应保证向甲方提供正厂原装备件。下列易损配件或市场价格 500 元以下的易损配件费用由乙方承担；电梯年检费用由乙方承担。易损配件包括但不限于（详见附件4：易损配件表）
（9）从事电梯维保服务须具备省级有以上质量技术监督部门颁发的许可资质证（相应电梯维修）或委托具有相应资质的第三方机构进行维保。
（七）便民服务
1.报刊信件收发。
2.代寄、代领邮件、包裹。
3.协助大型活动组织。
4.协助临时指派任务。
（八）其它服务
1、白蚁防治：乙方应与长沙县白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方报甲方审核后支付。
2、易耗品：甲方交由乙方进行管理使用的日用损耗品，如热水瓶、灯具、茶杯（盖）等物品，乙方应加强管理，节约使用，如因管理不当导致非正常损耗，此部分损耗的费用由乙方承担。
3、日常维护与维修：办公所用桌、椅、书柜、沙发等家具、门窗、水电日常维修由乙方负责免费维修，无需更换配件的小修小补做到修复及时，修复率达到 95%以上。
4、各项维护、维修、养护活动需要的配件、耗材等，及各保修期内维修、专业类维保等，由乙方向招标主管科室提报，招标主管科室按制度采购、储备，发放给乙方维修或联系厂家或联系其他专业类公司维保。
5、设施设备油漆：包括院内木质景观（含铁件）、运动场地（含运动设备、护栏等），每年除锈刷防护油漆至少一次。由甲方负责油漆等作业设备采购。（九）人员配置要求
1.总服务人数：不少于13人，其中安保人员不得少于4人，保洁人员不得少于3人、维修工不得少于2人。
2.各类服务人员主要职责：
(1)项目经理：负责全面协调物业区域内的全面事务，配合好甲方的工作，按甲方的要求合理安排各项物业服务。
(2)会务服务：负责会场布置及会议接待服务工作，配合甲方参与迎送接待宾客工作。
(3)安保人员：负责办公楼的车辆出入，外来人员排查，防火防盗等安全保卫工作。负责整个办公区域及院子现场安全保卫工作。
(4)保洁人员：负责对办公楼区域、领导办公室及院子内的地面及水域保洁。
(5)园林绿化：对物业服务区域内的所有花草树木及相关绿化进行修剪、施肥、养护和对院内中心水池进行维护。
(6)维修工：对物业服务区域内的家具、水电设施设备等的维修维护工作。
(7)财务内勤等：供应商可根据需要自行安排。
3.安保人员素质要求：
(1)优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康；本地人员出具户籍证明，外地人员须持有本地居住证。
(2)具备保安培训合格证或退伍证。
(3)身高：男1.65米以上，女1.60米以上。
(4)年龄：55岁以下。4.设施设备配置要求各岗位服务基本作业的工具，清洁用具、用品（铁锹、扫帚、拖把、抹布、保洁布、84消毒液、洗衣粉等）、公共卫生间易耗品由乙方购置并承担费用。
（一）甲方的权利与义务
（1）检查、监督乙方管理服务工作的实施情况。
（2）甲方应指定一名管理人员进行双方之间的协调工作。
（3）甲方应向乙方移交有关物业管理服务的资料。
（4）甲方应依约足额向乙方支付管理服务费用。
（5）甲方向乙方无偿提供必要的物业管理用房（其中办公用房/平方米，员工宿舍/平方米，明确具体范围，面积），并承担物业管理用房的水电费用，但乙方应注意节约。
（6）甲方有权对乙方管理服务的质量进行监督、考核，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。
（二）乙方的权利与义务
（1）乙方设立12小时客户服务体系，公布物业服务电话，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。每年至少2次顾客意见调查，满意率95%以上。
（2）能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。
（3）物业服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率90%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护甲方良好的窗口形象。
（4）对乙方“三防”的要求：乙方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；
（5）派驻服务人员的社会保险和人身意外伤害保险由乙方按规定购买并承担费用，由此产生的一切法律纠纷由乙方负责。
（6）乙方必须加强派驻服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故（件），否则由乙方全部负责；因管理不善或派驻服务人员失误造成的人身或财产损失，由乙方全额赔偿。
（7）因不可抗力事故（件）导致他人伤亡或财物损失，如需要承担责任，由乙方和甲方协商处理。
（8）乙方员工须统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由乙方承担。
（9）乙方无权对外收费。如自行收费，一经发现，处以自行收费金额两倍以上五倍以下的罚款；造成恶劣社会影响的，将解除合同并追究相应的法律责任。
